Ferienwohnung in Spanien vermieten: So versteuern Sie die Mieteinnahmen (2026)

Zuletzt mit amtlichen Quellen abgeglichen: 11. Oktober 2026 · Lesezeit 9 Minuten

Wer in Deutschland lebt und seine spanische Ferienwohnung vermietet, versteuert die Mieteinnahmen zuerst in Spanien – mit dem Modelo 210. Für Eigentümer mit Steuerwohnsitz in der EU bzw. im EWR gilt ein Satz von 19 % auf den Nettoertrag. Neu ist der Termin: Mieten aus 2026 werden vom 1. bis 20. April 2027 erklärt.

Steuersatz: 19 % oder 24 %

Maßgeblich ist der Steuerwohnsitz, nicht die Staatsangehörigkeit.

Was als Mieteinnahme zählt

• Der volle Betrag, den der Gast für den Aufenthalt gezahlt hat – inklusive einer ihm berechneten Endreinigung – vor Abzug der Plattform-Provision. Die Auszahlung von Airbnb oder Booking.com ist nicht der richtige Wert.
• Entgelte für mitvermietete Möbel oder einen Stellplatz.
• Nicht dazu gehören: Umsatzsteuer, die Servicegebühr, die die Plattform vom Gast verlangt, und die regionale Touristensteuer.

Abziehbare Ausgaben (nur EU/EWR)

Mit Wohnsitz in der EU bzw. im EWR dürfen Sie die Ausgaben nach spanischem Einkommensteuerrecht abziehen, wenn sie direkt mit der Vermietung zusammenhängen:

• Hypothekenzinsen für Kauf oder Modernisierung sowie Reparaturen und Instandhaltung – zusammen höchstens bis zur Höhe der Bruttomieteinnahmen.
• IBI (Grundsteuer), Müllgebühr und andere kommunale Abgaben.
• Gemeinschaftskosten (comunidad), Versicherung, Strom, Wasser, Gas, Internet.
• Provisionen von Plattformen und Agenturen, Verwaltungsgebühren pro Buchung, Reinigung zwischen den Gästen (voll); eine jährliche Pauschale für Verwaltung oder Schlüsselservice zählt zu den ganzjährigen Kosten.
• Kosten für Mietvertrag und Rechtsberatung zur Vermietung.
• Abschreibung: 3 % pro Jahr vom höheren Wert aus Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten, ohne Grund und Boden) oder dem Katasterwert des Gebäudes. Mitvermietete Möbel: 10 % pro Jahr.

Der häufigste Fehler ist die fehlende Aufteilung. Wird die Wohnung nur einen Teil des Jahres vermietet, zählen ganzjährige Kosten (IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Zinsen, Abschreibung) nur für den vermieteten Teil. Kosten, die nur wegen einer Buchung entstehen – Provision, Reinigung zwischen Gästen – zählen voll. Modernisierungen (neue Küche, Anbau) sind keine Ausgabe des Jahres, sondern erhöhen die Abschreibungsbasis. Bewahren Sie Rechnungen auf den Namen des Eigentümers und eine Ansässigkeitsbescheinigung Ihres Finanzamts auf.

Rechenbeispiel: Ferienwohnung eines deutschen Eigentümers, 2026

Alleineigentümer mit Wohnsitz in Deutschland. Kaufpreis 210.000 € plus 21.000 € Nebenkosten. Katasterwert 85.000 €, davon 51.000 € Gebäude (60 %), Werte 2019 neu festgesetzt. 120 Nächte vermietet.

Ohne Ausgabenabzug (zum Vergleich: Wohnsitz Schweiz oder Großbritannien) wären es 15.000 € × 24 % = 3.600,00 € auf die Miete.

Miteigentümer

Jeder Eigentümer ist eigenständig steuerpflichtig und gibt sein eigenes Modelo 210 für seinen Anteil an Einnahmen, Ausgaben und fiktivem Einkommen ab – eine gemeinsame Erklärung für Mieteinnahmen gibt es nicht. Ab 2027 fragt das Formular nach Eigentumsanteil und Zahl der Tage.

Fristen

Seit 2024 lässt sich ein ganzes Jahr in einer Erklärung zusammenfassen statt vierteljährlich. Bei Lastschrift gilt: Abgabe bis zum 15. des Monats.

Und in Deutschland?

Die spanischen Mieteinkünfte gehören auch in Ihre deutsche Steuererklärung. Nach Art. 22 Abs. 2 Buchst. b Nr. vii des Doppelbesteuerungsabkommens Deutschland–Spanien von 2011 wendet Deutschland bei Einkünften aus spanischen Immobilien die Anrechnungsmethode an: Die in Spanien gezahlte Steuer wird auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet, die auf diese Einkünfte entfällt. Die Einzelheiten (deutsche Ermittlung der Einkünfte, Höchstbetrag der Anrechnung) klären Sie mit Ihrem deutschen Steuerberater.

Weitere Pflichten

• Registrierungsnummer (NRUA): Seit 1. Juli 2025 brauchen Kurzzeit- und Saisonvermietungen auf Plattformen eine Nummer aus dem einheitlichen Vermietungsregister; jedes Jahr im Februar folgt eine Meldung an das Grundbuchamt.
• Gästemeldung beim Innenministerium (SES.Hospedajes) und die Touristenlizenz Ihrer Region.
• Umsatzsteuer: Das Königliche Gesetzesdekret 29/2026 würde Ferienvermietungen bis 30 Nächte ab 1. Dezember 2026 mit 10 % MwSt. belegen. Es muss noch vom Parlament bestätigt werden. Falls es kommt, werden Mieteinnahmen ohne MwSt. erfasst, und Sie müssten sich umsatzsteuerlich registrieren und vierteljährliche MwSt.-Erklärungen (Modelo 303) abgeben – bitte Berater fragen.

Amtliche Quellen

• Gesetz über die Einkommensteuer von Nichtresidenten, Art. 24 (Bemessungsgrundlage; Ausgaben für EU/EWR), 25 (Steuersätze), 27 (Entstehung): BOE-A-2004-4527
• Einkommensteuergesetz Art. 23 und Verordnung Art. 13–14 (Ausgaben, Grenze Zinsen + Reparaturen, 3 % Abschreibung): BOE-A-2006-20764 · BOE-A-2007-6820
• Steuerbehörde – Handbuch Nichtresidenten, Einkünfte aus Immobilien: sede.agenciatributaria.gob.es
• Amtliches Fallbeispiel zur Aufteilung und Abschreibung (Handbuch IRPF 2025): caso práctico
• Fristen: Orden HAC/56/2024 BOE-A-2024-1772 · Orden HAC/623/2026 BOE-A-2026-13573
• Vermietungsregister: RD 1312/2024 BOE-A-2024-26931 · Orden VAU/1560/2025 BOE-A-2025-27116 · Gästemeldung RD 933/2021 BOE-A-2021-17461
• Königliches Gesetzesdekret 29/2026: BOE-A-2026-20823
• DBA Spanien–Deutschland 2011, Art. 22: BOE-A-2012-10212