Eigennutzungssteuer in Spanien: Was Eigentümer ohne Wohnsitz für die selbst genutzte Ferienwohnung zahlen
Wer in Deutschland lebt und in Spanien eine Wohnung besitzt, zahlt dort jedes Jahr Steuern – auch wenn die Wohnung nie vermietet wird. Besteuert wird ein fiktives Einkommen (renta imputada), umgangssprachlich „Eigennutzungssteuer“ oder „Nichtresidentensteuer“. Für 2025 muss es bis zum 31. Dezember 2026 erklärt werden.
Wer muss zahlen?
Jede natürliche Person, die nicht in Spanien steuerlich ansässig ist und dort eine städtische Immobilie besitzt, die nicht (oder nur einen Teil des Jahres) vermietet wird – die Ferienwohnung für den eigenen Urlaub ebenso wie die leerstehende Wohnung. Erklärt wird mit dem Modelo 210, Einkunftsart 02. Ehepaare geben nicht gemeinsam ab: Jeder Miteigentümer erklärt seinen eigenen Anteil.
Keine Steuer fällt an für Immobilien im Bau oder solche, die aus städtebaulichen Gründen nicht nutzbar sind.
So wird gerechnet
- Katasterwert (valor catastral): der Gesamtwert auf dem IBI-Bescheid – nicht der Marktwert.
- Prozentsatz: 1,1 %, wenn die Katasterwerte Ihrer Gemeinde im Rahmen einer allgemeinen Neubewertung im Steuerjahr oder in den 10 Jahren davor in Kraft getreten sind; sonst 2 %. Nach dem veröffentlichten Kriterium der Steuerbehörde gilt 1,1 % auch für Neubewertungen ab dem 1. Januar 2012 (55. Zusatzbestimmung des Einkommensteuergesetzes) – die Dekrete, die das auf 2024 und 2025 ausdehnten, hat das Parlament jedoch aufgehoben, und das für 2026 (Königliches Gesetzesdekret 29/2026) ist noch nicht bestätigt. Gelten Ihre Werte seit 2012, aber seit mehr als 10 Jahren, fragen Sie Ihren Berater, welcher Satz anzuwenden ist.
- Tage: die Tage im Eigentum ohne Vermietung, im Verhältnis zu 365 (bzw. 366) Tagen.
- Ihr Eigentumsanteil.
Darauf gilt der Steuersatz: 19 % bei Wohnsitz in der EU, Island, Norwegen oder Liechtenstein, 24 % für alle anderen (auch Schweiz und Großbritannien). Ausgaben können vom fiktiven Einkommen nicht abgezogen werden.
Hat die Immobilie noch keinen Katasterwert (typisch bei Neubauten), gilt 1,1 % auf 50 % des höheren Werts aus Kaufpreis oder dem vom Finanzamt geprüften Wert.
Ihren eigenen Betrag ausrechnen? Zum kostenlosen Modelo-210-Rechner → Läuft nur in Ihrem Browser und berücksichtigt auch Mieteinnahmen.
Rechenbeispiele (Steuerjahr 2025, Wohnsitz Deutschland)
| Situation | Fiktives Einkommen | Steuer |
|---|---|---|
| Ehepaar 50/50, Katasterwert 150.000 €, Werte von 2008 → 2 %, nie vermietet | je 150.000 € × 2 % × 50 % = 1.500,00 € | je × 19 % = 285,00 € |
| Gleiche Wohnung, aber Katasterwerte ab 2012 neu bewertet → 1,1 % | je 825,00 € | je 156,75 € |
| Alleineigentümer, Katasterwert 120.000 € (1,1 %), nie vermietet | 1.320,00 € | 250,80 € |
| Wie oben, aber 90 Nächte vermietet (275 Tage ohne Vermietung) | 1.320 € × 275/365 = 994,52 € | 188,96 € (plus Steuer auf die Mieteinnahmen) |
Das amtliche Rechenbeispiel der Steuerbehörde folgt genau diesem Schema: Katasterwert 60.000 €, neu bewertet, Eigentümer in Deutschland, nicht vermietet → 660 € × 19 % = 125,40 €.
Wenn Sie zeitweise vermieten
Das fiktive Einkommen gilt nur für die Tage ohne Vermietung. Wer im Sommer vermietet, erklärt zweierlei: die Mieteinnahmen für die vermieteten Tage und das fiktive Einkommen für den Rest – also auch für Leerstand zwischen den Buchungen und für Ihre eigenen Urlaubswochen. Ein einfacher Kalender mit „vermietet / Eigennutzung / Leerstand“ macht beide Zahlen nachvollziehbar.
Fristen
| Fiktives Einkommen für | Abgabezeitraum |
|---|---|
| 2025 | 1. Januar – 31. Dezember 2026 (Lastschrift bis 23. Dezember) |
| 2026 | 1. April – 31. Dezember 2027 – der Zeitraum beginnt jetzt erst im April |
Wer ohne Aufforderung des Finanzamts zu spät abgibt, zahlt einen Zuschlag von 1 % plus 1 % je vollem Monat Verspätung (nach 12 Monaten 15 % plus Verzugszinsen), 25 % weniger bei pünktlicher Zahlung. Verspätete Erklärungen ohne Zahlbetrag werden stattdessen mit einem festen Bußgeld belegt (Art. 198 LGT). Bei kleinen Beträgen sind das wenige Euro – bei mehreren fehlenden Jahren summiert es sich. Mehr dazu im Ratgeber zum Ausfüllen und zu den Fristen.
So geben Sie ab
- Selbst: über das Online-Formular Modelo 210 der spanischen Steuerbehörde (auf Spanisch), mit Ihrer NIE. Abgabe und Zahlung online mit elektronischem Zertifikat oder Cl@ve, das ausgefüllte Formular ausdrucken und bei einer spanischen Bank zahlen, oder das Sonderverfahren für Überweisungen aus dem Ausland nutzen.
- Über einen Gestor oder Steuerberater, meist gegen eine Gebühr pro Erklärung und Eigentümer.
In beiden Fällen brauchen Sie dieselben Angaben: Katasterwert, Prozentsatz, Zahl der Tage und den Anteil jedes Eigentümers – genau die Felder (N.º de días, Cuota participación), die das Formular ab 2027 neu enthält.
Und in Deutschland? Für reine Eigennutzung gibt es in Deutschland keine Mieteinkünfte. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen von 2011 rechnet Deutschland bei Einkünften aus spanischen Immobilien die spanische Steuer an; ob das bei fiktivem Einkommen eine Rolle spielt, klären Sie bitte mit Ihrem deutschen Steuerberater.
Vermietete, selbst genutzte und leere Tage das ganze Jahr im Blick – und die Zahlen je Miteigentümer: Dafür gibt es den Modelo 210 Organizer. Auf die Warteliste →
Amtliche Quellen
- Spanische Steuerbehörde – fiktives Einkommen aus selbst genutzten Immobilien (Nichtresidenten): sede.agenciatributaria.gob.es
- Amtliches Rechenbeispiel (PDF): Ejemplo renta imputada
- Gesetz über die Einkommensteuer von Nichtresidenten, Art. 24.5, 25, 27: BOE-A-2004-4527
- Einkommensteuergesetz, Art. 85 und 55. Zusatzbestimmung: BOE-A-2006-20764
- Orden HAC/623/2026 (neue Fristen): BOE-A-2026-13573 · Hinweis der Steuerbehörde: nota modificaciones plazos
- Königliches Gesetzesdekret 29/2026: BOE-A-2026-20823 · Aufhebung RDL 26/2026: BOE-A-2026-20526
- Allgemeines Steuergesetz (LGT), Art. 27 (Verspätungszuschläge): BOE-A-2003-23186
- DBA Spanien–Deutschland 2011, Art. 22: BOE-A-2012-10212